Renunciar a una herencia en Madrid

Renunciar a una herencia en Madrid-Manuel Castaño GrandeEl hecho de heredar puede generar en ocasiones, por extraño que parezca, más problemas y obstáculos que ventajas en sí, a pesar de que el parecer debería ser lo contrario, ya que en teoría se va a poseer más patrimonio una vez se tenga acceso al caudal de la herencia. Para ello es esencial contar con el asesoramiento de un abogado especializado para que, a pesar de que todo parezca en contra y el sentido común aconseje inicialmente, por ejemplo, renunciar a una herencia en Madrid, quizá haya una solución que no se ve a primera vista o en la superficie.

La crisis económica actual está poniendo en tela de juicio uno de los fenómenos, habitualmente de orden familiar, que más ha participado en la transmisión de propiedades de generación en generación.

Las herencias hoy día, por el fuerte gravamen al que son sometidas por las diferentes legislaciones de las Comunidades Autónomas, suponen un alto coste para los herederos, siempre y cuando las condiciones del causahabiente sean poco favorables, tanto desde la lejanía de su vínculo consanguíneo con el fallecido, como desde su propio patrimonio disponible para afrontar los costes de la transmisión de las propiedades.

Las leyes especiales de las comunidades autónomas sobre el fenómeno sucesorio, desde su configuración estrictamente civil, apenas se separan de las grandes líneas maestras del Código Civil, que dedica todo el título III del Libro III, desde el artículo 657 al 1.087, uno de los bloques más extensos del citado cuerpo legal. No son estos los únicos que engloba este fenómeno de transmisión de la propiedad, ya que, demás, se incluyen otros artículos salpicados por el texto legal. Son, sin embargo, las leyes especiales de signo administrativo –tributario las que más se distancian de las líneas centrales del Código, por cuanto aplican exenciones y gravámenes muy diferentes en muchos casos.

Heredar bienes poco rentables, caros de mantener, difíciles de vender y onerosos a la hora de adquirir, hacen que muchas veces el fenómeno sucesorio deba desarrollarse siempre con el asesoramiento que puede proporcionar un abogado especialista en herencias, quien una vez conocidos todos los extremos y caminos posibles, podrá ilustrar al heredero de cuál es la mejor de todas las opciones abiertas, una vez que se haya abierto el acceso a la herencia.

Renunciar a una herencia en Madrid

Documento público

Por ejemplo, hay aspectos de las leyes estatal y autonómicas que son esencialmente comunes: si se quiere renunciar a la herencia debe hacerse constar en documento público o por comparecencia ante el juez de los Civil de la localidad, siendo la primera la más práctica de las opciones. Esta sólo se producirá, por su parte, si efectivamente y de forma fehaciente el heredero tiene derecho a la herencia, sea a toda o únicamente a una parte.

Pero, por ejemplo, es distinto el gravamen que las comunidades autónomas aplican al patrimonio heredado, lo que genera en la práctica una realidad muy distinta en el caso de heredar en Asturias o en Galicia, aceptando la herencia en estas dos comunidades, o el hecho de renunciar a una herencia en Madrid o hacerlo en Málaga.

La normativa actual no determina el plazo para la renuncia a la herencia. Ha sido la jurisprudencia la que la ha fijado en 30 años desde el fallecimiento de la persona de la que, en teoría, hay opciones de heredar. Pero si este plazo es larguísimo, lo es más en hecho de dividir la herencia entre los coherederos. El artículo 1965 del Código Civil lo determina imprescriptible. Esto es, perpetuo es el derecho de los herederos a dividir, o partir, la herencia (lo que los romanos denominaban la actio communi dividundo), por mucho que uno de ellos no quiera hacerlo, siempre y cuando naturalmente no se haya producido una herencia a título universal, que se produce cuando es uno solo, si así le corresponde por testamento y con las salvedades de la ley, el heredero legítimo de todos los bienes y nada, por tanto, del caudal relicto tiene que dividir con otros coherederos.

Planteado un caso de una herencia testamentaria universal de la mano de una tía-abuela en la persona de una sobrina, Sara C.P., de 35 años,(la hija única de la hija de uno de los dos hermanos de la fallecida), se precisó de nuestros servicios como abogados de herencias. No tanto por el procedimiento legal que debía seguirse, que no entrañaba dificultad, por cuanto los trámites incluso pueden hacerse por la persona afectada, sino por la verdadera necesidad de un asesoramiento riguroso y profundo sobre el caso. La heredera estaba dispuesta, en principio, a repudiar la herencia al no ver una salida fácil dados los costes de la operación y la dificultad de venta de los bienes heredados.

Evitar renunciar a una herencia en Madrid

Heredera universal

La tía abuela fallecida, Teresa P.S. tenía una edad de 87 años. Dejó por testamento a su sobrina, con la que había vivido muchos años, toda su herencia. No tenía hijos ni marido, de modo que el testamento era título bastante para repartir los bienes a su entero antojo, como así hizo.

La señora no disponía ni de seguro de vida, ni alhajas ni joyas, ni dinero en efectivo, que también deben tributar aunque dan un cierto desahogo por su fácil venta, salvo una cuenta con una pequeña cantidad para necesidades diarias, que se nutría de la pensión de viudedad (a la que un heredero jamás tiene acceso) por importe de 1.000 €. Tenía dos propiedades inmobiliarias en el mismo edificio, una de ellas con inquilina de renta antigua, y un segundo piso que, precisamente, era su vivienda, de la cual colgaba una hipoteca inversa que le proporcionaba otros 1.000 € mensuales.

La situación del piso de renta antigua tenía una difícil colocación en el mercado inmobiliario a un precio razonable, puesto que al estar gravado con un alquiler en las condiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no puede ser ocupado por otra persona hasta que la inquilina desaloje voluntariamente la vivienda, ya que puede prorrogar automáticamente su contrato de alquiler hasta el fallecimiento, mientras que si fuese como inversión por arrendamiento, el valor de los recibos mensuales era inferior a los 160 € mensuales.

Todo esto sin perjuicio de que en la operación de compraventa, la inquilina tiene a su favor los derechos de tanteo (ofrecer una cifra igual a la que le ofrece el comprador tercero) y de retracto (si aquel derecho no se respeta, se puede anular posteriormente la venta, volviendo la inquilina afectada a optar por la compra sobre la propiedad que ocupa a título de arrendataria y de la que, en teoría, querían despojarla para vender a una tercera persona ajena).

Además, en primera instancia, tampoco podría quedárselo para sí la heredera, puesto que la citada ley impide desahuciar al inquilino si la vivienda no se precisa como residencia para vivir. La heredera tenía otra vivienda en propiedad, lo que invalidaba la opción de desahuciarla e indemnizar a la arrendataria por resolver el contrato de alquiler.

Hipoteca inversa

En cuanto a la vivienda gravada con hipoteca inversa, se debía al banco prestamista un total de 25.000 €.  Esto tampoco es una cuestión concreta del campo de un abogado especialista en herencias, pero, en definitiva, o se pone a la venta y se paga la diferencia al banco y se hace uno con la propiedad, o se paga con dinero propio y se hace igualmente uno propietario. En este caso, ni lo uno ni lo otro eran viables, puesto que la heredera no necesitaba otro piso, ni tenía el dinero para pagar la deuda de la hipoteca inversa.

Con todo este entramado, de ahí que resultase más que necesario un especialista en herencias. La fórmula pasaba por ver cuánto debía pagarse en el Impuesto de Sucesiones, haciendo una simulación por parentesco, edad, capital previo, exenciones y deudas previas, y por el valor que el departamento de la Generalitat de Cataluña hacía de los bienes que eran heredables por nuestra clienta.

En total, la suma ascendía a una cifra superior a los 25.000 €, que sumados a los 25.000 € que se adeudaba al banco por la hipoteca inversa, sumaban 50.000 €.

El asesoramiento profesional evita renunciar a una herencia en Madrid

Se recomendó por mi parte como abogado especialista poner a la venta el piso con inquilina, aún a un precio inferior, porque se entendía que era la mejor opción teniendo en cuenta la necesidad de liquidez posterior para afrontar el gravamen del impuesto, además de que no podía adquirirse en propiedad, bajo pena de anulación de la compraventa. Se sugirió, además, la petición de una prórroga de seis meses para el pago del impuesto correspondiente, o incluso, de no venderse el piso, liquidar el impuesto con un recargo del 5% por demora.  Se ofreció a la inquilina la cifra de 12 meses del arrendamiento actual para que liberase la finca, de modo que o se vendía por  el mercado libre o bien a la inquilina.

Una vez resuelta la venta del piso, aceptó la herencia, pagó el impuesto correspondiente y pudo abonar la deuda con el banco por la hipoteca inversa y la diferencia hasta hacerse con el piso, que pasó a su propiedad. Pudo venderlo en el período antes de que culminase el período de seis meses de prórroga solicitada (en total se concede un año sin aplicar intereses ni recargos ejecutivos), recuperando así con esta operación diseñada por un abogado de herencias gran parte del dinero de la venta, salvo el pago del impuesto correspondiente.

Manuel Castaño

Abogado con experiencia en conflictos hereditarios,sucesiones, testamentos, dando servicio en la ciudad de Madrid.
Manuel Castaño

(Admitimos clientes de: Castelldefels, Manresa, El Prat, Viladecans, etc.)